Construire un état par immeuble
Pour chaque bien, indiquez l’adresse dans le dossier privé, la nature, l’occupation, la valeur envisagée, les propriétaires et les crédits déjà présents. Une somme globale de patrimoine peut masquer un bien indisponible, une indivision ou une garantie prioritaire.
L’acte doit identifier les immeubles et les engagements garantis selon les règles applicables. Il faut notamment distinguer le propriétaire qui donne la garantie et l’emprunteur qui reçoit les fonds. Tous les biens du foyer ne sont pas automatiquement mobilisables par une seule personne.
Ne pas additionner des valeurs incompatibles
Une maison libre, un immeuble loué et un local professionnel ne s’analysent pas de la même façon. Les évaluations doivent préciser leurs hypothèses. Le fait de posséder plusieurs biens n’efface ni les dettes ni les coûts de sortie de chacun.
| Bien de l’exemple | Valeur déclarée | Dette déclarée | Question non résolue par l’addition |
|---|---|---|---|
| Appartement | 300 000 € | 80 000 € | Rang et conditions de vente |
| Maison | 450 000 € | 170 000 € | Droits des autres propriétaires |
| Total arithmétique | 750 000 € | 250 000 € | Faisabilité juridique et bancaire |
Ce total ne constitue pas une valeur expertisée ni une enveloppe de financement. Les frais et les autres engagements ne sont pas inclus dans l’exercice.
Anticiper la vente d’un seul bien
Demandez comment une cession partielle du patrimoine serait traitée : part de capital à rembourser, maintien des autres garanties, mainlevée et frais. Une vente envisagée pendant la durée du crédit doit être connue avant la signature.
Ne supposez pas qu’il suffira de choisir après coup quel logement reste en garantie. Les conditions contractuelles et les accords du prêteur doivent être vérifiés. Le remboursement et la mainlevée sont deux sujets liés mais distincts.
Les limites du questionnaire du site
Le test utilise une valeur et une dette saisies, sans inventaire multi-immeubles. Il ne vérifie ni les titres, ni les accords, ni les rangs de chaque actif. Une saisie agrégée peut donc donner une image trop simplifiée ; elle doit être présentée comme telle lors de l’échange.
HERELES peut examiner le périmètre du projet à partir d’un tableau par bien. L’objectif est d’éviter une sur-garantie mal comprise et de faire correspondre les obligations au besoin réel, sans promettre qu’une addition de patrimoine permet nécessairement d’obtenir le prêt.
Sources et cadre de lecture
Références publiques : Service Public — hypothèque conventionnelle ; Code de la consommation, article L. 313-16 ; Code monétaire et financier, article L. 519-6. Le régime applicable dépend du crédit et du dossier.